房产知识 || 购房合同如何更名？有什么风险吗？

来源：吉屋网综合整理发布时间：2018-05-03 14:35:02

房产过户通常有继承、交易、赠与三种方式，这其中又以交易*为普遍。但实际上，房产过户还有一些特殊方式，比如购房合同更名。

购房合同更名是指买受人希望变更购房合同买受人，已达到过户的目的。变更购房合同买受人通常分为三种：增加、减少或者直接替换。

购房合同更名

通常是因为以下几种需求

①买房人贷款额度不足，增加买受人以补足贷款额度；事后再去掉其中一个买受人。

②买房人因为个人原因，需将房产转给他人，直接更改购房人。

③出于共同还款共同拥有产权的目的，在完成购房合同后，需增加买受人。

购房合同能更名吗？

↑↑购房合同更名是相对复杂的过程，我们要提醒的是，如果您的购房合同已经备案，则无法通过更名的方式来满足上面提及的三种需求。

另外，据我国法律明确规定，禁止商品房预购人将所购买的未竣工的预售商品房再行转让。所以一些预售商品房及其他未取得房产证的房子，主管部门不得为其办理转让、更换产权等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同所注明的买受人不一致的，也无法办理房屋权属登记。

购房合同更名的流程

①预售登记前

这时如果想完成购房合同更名相对简单，因为不涉及房管部门，仅相当于换一个人和开发商签合同而已。开发商一般都会同意。

②预售登记后

这种情况通常已经完成贷款手续，如果一定要办理更名，则需要购房者和开发商协商，征得开发商同意（请注意，这十分重要！），撤销现有购房合同，并和新的购房者签约重新备案。这里需要注意的是，重新备案是否能成功是关键，能否成功需要取决于多种因素，比如新的买受人是否取得购房资格等。

备注：如果新增买受人与购房者具有直系亲属关系，可在预售合同上更名，办理时应出具经公证的亲属关系证明；其他不具亲属关系的，应按预售转让程序办理，即由原买受人提出申请，撤销合同备案后重新签订购房合同。

购房合同更名的风险

购房合同更名很多时候被当成一种逃避交易税费的房地产交易方式。由于直接变更购房合同在办证时显示的通常是一手房交易，不被征收20%的个税。但这种方式也存在下面几种风险：

①办不了产权证

购房合同更名需对合同重新备案，自然也会被重新审核，如果被房管部门发现买卖双方的真实目的是完成交易，则会被拒，从而造成无法备案以致后期产权证书无法正常办理。

②被征收税费

不少人选择合同更名都是为了逃税，但即使合同已经办理更名，在申领产权证明环节也可能被发现真实目的，这时出售方可能就会被征税。

③合同无效

如果在购房合同更名之后有任何一方反悔，合同就有可能被认定为是逃避税费而无效。

此外，大部分城市都允许直系亲属之间的增加或者减少购房合同姓名，但一般只有一次机会。

这种情况也需要征得开发商同意，然后提交买受人自己、配偶及需变更者自己、配偶的身份证明和申请材料，并由开发商在线提交更名需求。

较后，房管部门审查后决定是否批准更名需求。