商品房认购书是什么？商品房认购协议书的效力

来源：吉屋网发布时间：2018-03-08 15:41:57

“商品房认购书”是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋相关事宜的初步确认。下面我们来看看商品房认购书的概念和效力。

商品房认购书是什么？

“商品房认购书”是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋相关事宜的初步确认。

商品房认购书内容一般包括：

（1）买卖双方当事人的基本情况；

（2）房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）；

（3）房屋价款计算；

（4）定金；

（5）签署正式买卖合同的期限。

商品房认购书是什么？

商品房认购书性质认定的两种观点：

*种观点是认购书就是正式预售合同，因为认购书是在买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示；

另一种观点认为认购书非独立的合同，因为认购书只是对签订正式合同相关事宜的约定。认购书一般属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。

商品房认购协议书的效力

认购书为预约合同，它的效力区别于本约即商品房销售合同的效力。一般认为，预约合同是谈判当事人一方或两方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。预约和本约较大的区别是：预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。

认购书的效力主要体现在以下三个方面：

一是鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息；

二是不应强加具有不合理条件的实际谈判义务，特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任；

三是持续谈判的义务，除非出现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。

商品房认购协议书的效力

商品房认购书的定金赔偿约定：

商品房认购书中的定金有两重属性，*重属性则是立约定金。立约定金是专为保证当事人能够就某事项订立合同而设立的，不具有担保主合同之债的功能。

第2重属性是履约定金，即履行认购书这一预约合同本身的定金。认购书定金保证两方当事人能够尽较大的诚信谈判，相互达成商品房买卖合同。

认购书是预约合同，而且是行将谈判的预约合同，违反认购书义务则是违反诚信谈判的义务，于相互两方来说，造成的损失则是机会的损失，应当承担缔约责任。缔约责任赔偿的是守约方信赖利益的损失。

当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失，应当承担赔偿责任：

（一）假借订立合同，恶意进行磋商；

（二）故意隐瞒与订立合同相关的重要事实或提供虚假情况；

（三）有其他违背诚实信用原则的行为。

（注：以上内容仅供参考，具体详情请咨询相关人员）