重要信号!还是赶紧买房去吧！

来源：粤港澳楼市发布时间：2018-04-28 17:24:32

*近的楼市，疯狂中弥漫着恐慌。

重庆不少楼盘秒光，因此还有楼盘被一些没买到房的愤怒的购房者投诉了；买房要找关系不是传说，而是真相。因此，有营销人说现在卖房子根本不需要做推广，只需要两个字——有房。

在上海，就在前两天，上千万的房子也是半天卖光，其中一个楼盘300多套房子卖了58亿元。

由于全款比较具有竞争力，于是，土豪们便备足了子弹在开盘现场惊鸿一刷，随即消失在夜幕中深藏功与名，子弹不足的则出现了几个人合资买一套房的情形。

进场的猴刨刨的把钱花掉，心才算安定下来；没进场的，则*到晚心都是慌起的。

——有种天天都是黑色星期五的即视感

确实，当下的林林总总没法不让人恐慌：地价黑起在涨，茶园都8千多了；房价也在涨，遥远的鹿角都一万了，更遥远的龙兴都一万二了；更重要的是，政府在限价，买了就是赚到，一平米轻轻松松赚3千，100平米就是30万，请问，有多少人一年能挣30万？

所以，当有朋友问我：对房地产市场怎么看？我的回答是：自住能买就早买，*短期内账面上能赚钱，但未来能卖时是什么状况，难说。

至于理由，我觉得可以聊下近期一些与房地产相关或不相关的热点事件：

如果走一线城市的路子

重庆房价至少还要涨两三倍

北京万科翡翠书院90平三房10年租金180万，算下来一个月1.5万，贵吗？如果你觉得贵，我们不妨站在房东的角度算个账——按市场价，据说这个房子总价可以卖到900万，一年租金18万，年*率2%，要50年才能收回成本。而这在北京已经算比较高的*了，因为北京住宅的租金*率不到1%。按潘石屹的说法，正常的租金*率至少应该比贷款利率高1个点，也就是6%。

——万科翡翠书院

这还不够直观的话，我们再算算按揭，以*4成贷款6成20年计，*360万，月供3.5万多，租金减去月供，每月倒贴2万多。也就是说，就算租1.5万，对于无论是万科这种大房东还是购房者这种小房东来说，都是算不过来账的。

据说，万科这个房子一套都没租出去。不过，这可能并不是问题。在此之前，其实我是不理解建设银行为什么要推出租房贷款的，按常人的理解，一个人连租房都要贷款，不晓得穷成啥子鬼样子了。而穷成那个鬼样子的人，更不会有贷款的意识及能力。所以，租房贷款就是个空搞灯。

但是，万科这个180万出来过后，我发现我错了，有没有人租，并不重要，还记得以前有的开发商找一堆身份证把房子卖给自己，然后从银行套钱的路数么，我没有说万科这个我一向尊敬的企业一定会这样做，但是，我相信万科以及其它做长租公寓的开发商一定会利用金融手段拿别人的钱来修房子，而绝不会哈戳戳的用各人的钱。

——搜索长租公寓，一大半都与*挂钩

扯远了。月租1.5万都算不过来账，那么，月租4000呢？前不久，一位重庆地产圈的朋友去厦门考察，看到当地的二手房租售价格，就发了条朋友圈：重庆120平的房子月租金4000，和厦门相差无几，然而，厦门120平的房子售价800万！地产圈的朋友经常贩卖焦虑，你懂的，于是，我专门到网上查了一下，发现那位朋友略有夸张，但总体相差不大：以新城国际小区为例，月租金5200，售价710万。这个年*算下来千分之九都不到（和北京差不多），要113年才能收回成本。以*4成贷款6成20年计，*284万，月供2.78万，租金5200连月供的零头都不够。

——厦门新城国际二手房

当然，你可以这样理解，重庆未来也会出现1%不到的*率，如果是这样，那么重庆房价至少还可以乘以2—3，上涨空间大大的有。

但是，一线城市房价真的很不正常，这种很不正常还会持续多久？未来重庆房价是否也会变得很不正常？个人觉得不确定性比较多，买房*就像赌报应。所以，稳健*的人早就跑海外去买房了，不过，由于外汇管制政策在去年收紧，钱被关在国内出不去，海外买房这条路也不好走了。

有钱人少行房事

才是爱国

中兴被美国制裁。对这个事情，有个段子是这样的：

邻居很生气，问我：中国为什么连个芯片都生产不出来?

我问：你希望儿子将来干什么?

他答：准备考公务员。

我说：这就是生产不出芯片的原因。

——中兴

由这个段子延伸出来的怪象，其实还有很多：除了干公务员，还有好多人的优选是金融或地产，而这些显然不能成为中国大国崛起的核心竞争力；这几年实体经济一直不景气，好多行业老板都说生意不好做，楼市却异常火爆，很多上市公司一年的产值也不如上述上海那个楼盘*的销售额，也有不少上市公司一年的利润还不如炒一套房的*；楼市里全款一掷百万甚至千万的人比比皆是，同时，银行、企业的资金却是“超级紧”……

尽管我个人作为房地产行业链条中的一员，衣食养家都仰靠着房地产这棵大树，这个行业越繁荣我的日子就越好过，然而，这个行业现在这个样子真的不正常。经常也有朋友问：那不买房子啷个办，钱放起只会贬值得嘛。我也不晓得啷个办，只是觉得一个小家庭有两套房子差不多就够了，有钱就买房子的人就算赚了很多钱也不是一件十分光彩的事情，尽管在以前我的理想曾经是在主城九区分别买一套龙湖的房子。

所以，为了不蹈中兴的覆辙，为了大国崛起，手上有闲钱的少行房事，才是爱国。

一个只有多头的市场

后果很严重

任志强前天演讲称：现在是抄底机会，越出政策房价越要涨。对任志强的话，我大致是认同的，但是，任志强讲的是一线城市，重庆还得具体情况具体分析。任志强这么多年一直坚定看多的依据主要就是供需，在一线城市，供不应求的矛盾确实相当突出。然而，重庆并不存在供不应求，有也是暂时的、结构性的，比如*近供不应求的是刚需房源，基本上是出来一栋抢光一栋。而且这种供不应求，也跟政府限价有很大关系，如果不限价，北区较好地段的刚需房源估计会一下子涨到一万五六，面对这个价，部分购房者会硬着头皮买，部分购房者会暂时退却，还有部分则会暂时观望，至少绝不会像现在这样完全成为卖方市场。

至于限价还会限多久，不好说，但可以明确的是，供应量很快就会起来，事实上，近段时间开盘的楼盘推出的房源大多都以百为单位，两三百套的居多，四五百套的也有，这说明供应量已经悄悄的在放水了。接下来，供应量会铺天盖地而来，在重庆*不缺的就是供应量。然后，不出意外，重庆房价又会不温不火的稳好几年，要知道，在2017年到今年的这波上涨之前，从2010年到2017年初整整六七年时间，重庆一线楼盘的房价一直在七八千徘徊，这一轮*似的*，在没涨之前有几人看透？所以，*之前，有必要问问自己：我能够忍得住多少年房价波澜不惊的寂寞，能够承受得起多少年入不敷出的按揭。

——过去几年的重庆房价走势（均价）

另外，任志强看多，一点都不意外，需要注意的是：现在的楼市，从开发商到砖家，从业内人士到一个个社会人，压倒性的看多，早几年开发商中还有龙头老大万科谨慎看空，但其代价就是被胆大的碧桂园恒大迅速追上并赶超。而作为社会人看空，无疑则错失了暴富机会。因此，曾经的空头如今早已投降空翻多，历史经验告诉我们，一个只有多头的市场，后果是很严重的。也就是说，当人人都认为房价会持续上涨买房等于赚钱的时候，跳起来或搭起梯子买房的人，真的需要小心了。

开发商吓你是为了卖房

我吓你是为了你好

较后说下鸿毛药酒，鸿毛的销售套路很具代表性，先指出你的病，把你吓得寝食难安，然后告诉你我有药，包治百病。这个方法*早应该来自于一个姓毛的统领，他在《反对党八股》里讲了一个策略：说理的首先一个方法，就是重重地给患者一个刺激，向他们大喝一声，说，你有病呀！使患者为之一惊，出一身汗，然后叫他们好好治疗。

显然，这种套路开发商也是经常用的。在任志强以及开发商的说辞里，你要结婚就要赶紧买房，你要生二胎也要赶紧买房，不买房价就会涨得你后悔。我承认，需求肯定是有的，但被开发商用涨价放大了，需求的弹性其实很大，就像男人的性欲一样，来的时候又刚又硬非上不可，没有的时候苍井空摆在面前也软不拉几。

——现在的开发商广告

在房价上涨的时候，无论是改需还是刚需，这些需求就会被放大，变得很刚很强，能*买绝不明天买，因为他们恐慌，怕自己现在不买以后再也买不起或要付出更大代价。加上开发商时不时大喝一声，他们就被吓成了一群羊，争先恐后的拥向售楼部。

而在房价平稳的时候，小年轻看个婚房可以看好几年，刚需刚吗？不刚。再往前10年，2008年金融危机的时候，房价七折八折，都没多少人买，说好的刚需改需呢？不存在的。

——08年的开发商广告

值得提醒的是，2008年的金融危机对于国人更像一场虚惊，一个四万亿就轻松将其化为无形，因此，很多人对金融危机经济危机完全没有概念。举个例子，当下，两口子月收入5万，供两套房子月供2万并没有什么问题，但是，你是否考虑过这样的至暗时刻：真正的危机来临，两口子同时减薪或其中一个失业，月收入只有3万甚至不到2万的时候，肿么办？

当然，出现金融危机或经济危机，属于极端情况，不过，万一的事情，谁能说得清。毕竟在2008年好几家大开发商差点就死掉了。

补充一点，关于房产税，很多人也没意识会落到自己头上。但我告诉你，房产税一旦开征，极大可能将会是泥鳅黄鳝一网打尽，原因很简单，如果首套房免征，就征不了多少钱，没啥搞头。看看个税吧，有几个能逃脱？

总之：鸿毛吓你是为了卖药酒，开发商吓你是为了卖房，我吓你是为了你好。

前面内容通通作废

大家赶紧买房去吧

前面写了三千多字，写得我好累，都准备发稿了，哪想又有大事发生。

昨天，政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，然后新华社发的稿子很长，但简单而言划核心就是8个字——扩大内需，货币宽松。

较大的内需，除了房子，无它。

每当经济出现波折遇到问题，房地产都会被拿来救中国。中美贸易战打到现在，该房地产上阵了。此前，我还觉得这届政府看上去似乎和以前不一样，现在看来，似乎也没什么不一样。

房地产是*的政策市，你懂的。所以，基于这项较大的政策，前面的内容通通作废，大家还是赶紧买房去吧。

现在起，买房又是爱国了！

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