房价连涨6年，涨幅18个月，这是火爆的楼市！

来源：吉屋网综合整理发布时间：2018-04-30 16:34:35

西雅图（Seattle），美国人*喜欢居住的城市之一，这里的房地产市场也因此水涨船高，连续18个月领跑全美楼市。

01 西雅图房价已上涨了六年

根据*发布的席勒全美房屋价格报告，2月，西雅图以12.7%的独栋房屋价格同比涨幅高居榜首。主要受益于该地区人口增长，持续不断的科技业繁荣，以及房屋供应短缺。去年，西雅图就是全美房价涨幅较高的城市。

紧随其后的是拉斯维加斯（Las Vegas）和旧金山（San Francisco），其余城市几乎没有出现两位数的同比涨幅。

此前美国西北综合上市服务公司（Northwest Multiple Listing Service, NMLS）发报告称，3月，西雅图城区房价中位数头次超过80万美元，至81.95万美元，远超2月创下的77.7万美元历史记录。

如果按照当前这种涨势发展下去，西雅图平均房价有望在今年年底逼近100万美元大关。

西雅图房价已经整整上涨了六年。与2012年的底部时期相比，西雅图房价累计涨幅高达85%，是全美房价平均增幅的近3倍。只有旧金山和拉斯维加斯在6年的时间里有超过85%的涨幅。

西雅图房价这一轮的涨幅已经超过了金融危机之前73%的涨幅，即使剔除通货膨胀的因素，现在的房价也已经超过了2007年时的高点。

02 西雅图房价为何大涨？

对此，Zillow领头经济学家Svenja Gudell博士评价称：

*近几年这种持续且快速的房价上涨势头足以让房屋买家感到头疼。对于寻找上车盘的头次购房者以及低收入买家来说，这种痛苦尤为剧烈，因为这类房产价格恰恰涨得*快。这在很大程度上是因为人们对它们的需求量较大。

西雅图的风光旖旎，气候宜人，吸引了大量企业和员工入驻。拥有50万员工的美国互联网巨头亚马逊就将总部设立在西雅图，这里也因此驻扎着大量薪水丰厚的码农们。此外，西雅图还是*受海外*者青睐的城市之一。

亚马逊球屋

然而，西雅图房地产市场面临着“僧多粥少”的困境，房屋库存供应不足也是促成西雅图房价快速上涨的因素之一，房产流转速度也非常快。

房屋交易平台Zillow的数据显示，2017年西雅图的房屋平均待售时间为47天，是有史以来的*短时间。这使得西雅图成为2017年房屋销售的第三大市场。加州圣何塞(San Jose) 和旧金山两地，分别以41天和43天位列销售速度前两名。待售时间*长的是纽约，平均待售时间为134天。

西雅图RE / MAX Northwest Realtors的所有者Matt van Winkle表示：“库存保持在历史较低水平，买家需求从去年开始出现蔓延，因为许多买家无法购买房产。

值得注意的是，没有明显的迹象表明西雅图正处于房产泡沫之中。这一轮房价上涨的驱动因素与金融危机之前并不相同，银行只向信用良好并且有偿还能力的人发放贷款，违约率也远远低于金融危机时期。

从全美来看，美国平均房价整体上扬，已经维持了长达70个月的涨势。

03 美国楼市的“诡异”繁荣

从某种角度讲，当前的美国住宅市场比以往的任何周期都要诡异。

尽管美国就业稳步扩增，薪资稳步增长，这些都鼓励着潜在买家出手购房，然而，处于历史记录低位的房屋供应却令房价居高不下，从而抑制了部分需求，特别是那些想买“上车盘”的千禧一代买家。

眼下这种残酷的现实原本不应该出现——就在几年前，市场上还普遍存在一种观点，即随着婴儿潮一代人相继步入退休，会有大量房屋挂牌出售，很多房主选择卖房变现，以免重蹈08年金融危机的覆辙……届时二手房市场将呈现出繁荣景象，给70后、80后和90后打造一个令人鼓舞的买方市场。

可是，想象是如此丰满，现实却是如此骨感：婴儿潮一代人确实大批量地退休了，房屋供应量却没有想象中那么多，几乎没人愿意卖房，房价正在飙涨，购房者越来越绝望……

过去几年来房地产市场非常火爆的地区现在依然热火朝天，西雅图、圣何塞等地区的住宅价格继续以每年两位数的速度上涨。拉斯维加斯去年的房价平均上涨12%，过去五年直接翻了一倍。

而另外一些新的城市，比如纳什维尔、盐湖城和堪萨斯城的楼市也加入了大涨行列。

04 问题究竟出在哪里？

与西雅图情况类似，太多的人在购买太少的房子，住房库存短缺是个巨大的问题。

房地产经纪人协会(NAR)数据显示，截至2月底，全美现有待售房屋环比增加4.6%至159万栋，但同比大减8.1%，且已经连续33个下降。

若按照现在的销售速度，尚未出售的库存住宅大约能满足3.4个月的需求，这是有史以来的较低记录，去年同期则是3.8个月。

全美住宅的转手率非常高，一套待售房产在市场上的停留时间平均仅41天，而一年前还为52天，通常则为6个月。

美国财经博主John Rubino在他运营的DollarCollapse网站发文分析称，库存短缺的原因有很多：

美国房价已经维持了6个月的增长势头；房地产交易涉及到一些显著的成本，比如房产交易税，购房费用等；

数以百万计的房主都有利率在4%左右的长期定息按揭贷款，所持房产一经交易，他们就要支付违约金；

当前正值美国税改时期，那些住在高档社区的房主认为现在卖房不合算；新建房屋不足以满足市场需求；

很多潜在买家不再拥有过去的收入水平，很多人每周的工作时间不再是40个*了，越来越多人拥有弹性的工作时间，很多人不再能负担得起抵押贷款了。

在美国房产经纪商Coldwell Banker Premier Realty工作的Chris Bishop表示，现在的买家当中，除了结婚成家有刚需的千禧一代人之外，还有大量需求来自于那些金融危机中丧失了抵押房产赎回权的原房主们，他们陆陆续续地修复了自己的信用，开始重新买房子。

*美国援引Veritas Urbis Economics领头经济学家Ralph McLaughlin的话称：

对于购房者来说，现在是他们*近这些年的记忆中一段艰难的岁月。而对于买房者而言，如今是一个卖房赚大钱的美好时代，除非他们自己希望买一所更大更好的房子。

37岁的拉斯维加斯过户公证员Maria Maneva就是一位正在忙于更换一所更大面积房屋的买家。当她带着男友以及他们3个月大的女儿看到一栋四间卧室的独栋房屋时，立即开价40.59万美元，但卖家对她的竞争对手提供的现金全款显然更有兴趣，*终，她没有买到那个房子。

“现在，我已经准备不看房就提出报价了。我真的是怕了。”

清远长隆，2019年一期营业，一所美丽的城市正在崛起。

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