2018年一季度广东房地产市场分析报告

来源：吉屋网综合整理发布时间：2018-05-04 17:40:36

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概述：今年一季度，全省商品房销售面积、销售金额同比分别下降９．３％和０．９％，珠三角和粤东西北各地区同比增速均呈明显回落态势；全省商品房销售均价同比上涨９．３％，其中住宅均价上涨１３．６％；各地区商品房待售面积均有所反弹，其中非住宅商品房去库存仍是核心；企业到位资金同比增长３．０％，为２０１４年以来新低；土地购置量价齐降，土地市场有所降温；房地产*同比增长２２．９％，其中土地购置费拉动*增长１４．６个百分点；全省商品房新开工面积增长２３．６％，但珠三角地区仅增长１．７％，新增项目主要分布在粤东西北地区。

市场运行情况

房屋销量总体下降

各区增速回落明显

今年一季度，全省商品房销售面积２７３０．３６万平方米，销售金额３４５４．０６亿元，同比分别下降９．３％和０．９％，降幅比１－２月分别扩大５．１个和１３．１个百分点。其中，商品住宅销售面积２３４０．１６万平方米，同比下降９．４％；销售金额２８９４．１１亿元，增长２．９％；非住宅商品房销售面积３９０．２０万平方米、金额５５９．９４亿元，同比下降８．８％和１６．７％。数据显示，２０１５－２０１６年，广东商品房销售面积、金额同比保持较高水平增长，但２０１６年以来增速震荡回落，至今年出现负增长。

一季度珠三角地区商品房销售面积１６６０．９０万平方米，销售金额２７２９．８０亿元，同比分别下降１８．５％和７．３％；粤东西北商品房合计销售面积１０６９．４６万平方米，销售金额７２４．２６亿元，同比分别增长９．９％和３４．５％，其中东西两翼仍呈现较高速度增长。但数据显示，自去年上半年以来，广东各地区商品房销售面积同比增速均呈回落态势。与２０１７年度同比增速相比，粤北、粤东、珠三角和粤西今年一季度的增速分别下降３７．３个、３５．０个、１６．２个和１２．６个百分点，其中珠三角和粤北地区进入负增长区间。

房价同比普遍上涨

待售面积整体反弹

从房价水平看，今年一季度，全省商品房销售均价１２６５１元／平方米，同比上涨９．３％。其中，按用途分，商品住宅均价１２３６７元／平方米，同比上涨１３．６％；非住宅商品房均价１４３５０元／平方米，同比下降８．７％。按区域分，珠三角商品房销售均价１６４３６元／平方米，同比上涨１３．７％；粤东西北商品房均价６７７２元／平方米，同比上涨２２．４％。

从库存情况看，截至２０１８年３月末，全省商品房待售面积５３０８．７１万平方米，同比下降８．４％，比上年末则增加３２０．１３万平方米，增幅为６．４％。其中，商品住宅待售面积２６３４．６５万平方米，同比下降１６．１％；非住宅商品房待售面积２６７４．０６万平方米，同比增长０．６％。分地区看，珠三角地区住宅库存稍有回升，非住宅库存总体高企；粤东西北地区住宅和非住宅库存均有所回升。数据显示，过去两年广东商品住宅待售面积持续下降，今年一季度的小幅反弹一定程度上有益于平抑房价过快上涨；而非住宅商品房待售面积则基本持续增加，其库存去化仍是未来的核心。

资金增速持续下探

土地购置量价齐降

一季度全省房地产开发企业到位资金５０４２．５０亿元，同比增长３．０％，增速降至２０１４年以来较低。按资金来源分，国内贷款１２６０．９５亿元，同比增长７．１％；利用外资３．４１亿元，同比下降７６．２％；自筹资金１２８２．７０亿元，同比增长１．５％；定金及预收款１４５３．２０亿元，同比增长１５．５％；个人按揭贷款７１４．４１亿元，同比下降６．０％。数据显示，今年一季度国内贷款增速同比下降３２．８个百分点，定金及预收款增速同比提高７个百分点但个人按揭贷款降幅同比扩大２．４个百分点，反映出房地产信贷政策持续收紧，对房地产贷款审核趋严，行业的融资和销售回笼的压力都明显加大。

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机构观点

【世联研究】“房住不炒”和“防风险降杠杆”仍然是２０１８年的主基调，各地调控将持续相当一段时间。在支持自住型需求和打击投机炒作的大方向下，一二线和热点三线政策的频繁调整将成为常态；而人口不断聚集于核心城市，带来增量的住房需求终须释放，或作用于租或作用于售。更广大的三线城市在棚改和消费升级的推动中延续，市场不大可能再高位大幅增长，但持续托底全国市场是大概率事件。在全局下行、局部向暖的市场中，房企的竞争与分化加剧，房企回款受阻，这将使得房企资金链压力持续加重。

【广东经纬房产咨询有限公司】今年楼市政策依然“稳”字当头，广佛地区仍维持去年以来的政策，但佛山存在进一步收紧的可能。３月广佛地区多个楼盘加推，楼市稳步回升。根据规划，２０３５年广州常住人口规模将达２０００万人，而房地产作为城市发展的重要动力源泉，预计东部、南部等处于成长发展阶段区域的房地产市场或将迎来新的重大发展机遇。佛山市场方面，三四月多个楼盘推新，市场热度不减。

【广东中原地产代理有限公司】从宏观层面看，预计上半年信贷措施将继续收紧；在“房住不炒”的背景下，一线及典型二线城市的楼市调控措施近期仍将保持稳定，部分热度较高城市仍存加码可能。从市场表现看，一季度末广州市场新推货量逐渐增多，预计供应端在二季度将逐步恢复至常规水平；同时，春节后购房需求稳步释放，预计需求端近期仍将保持稳定。而随着多个“地皇”项目陆续进入市场，多个板块的房价格局将再生变化。从广州城市发展看，南沙被明确定位为广州少有城市副*，发展将再提速；广州政府越发关注优质产业的导入及落地，房企高质量的产业资源在未来土地市场的竞争中将取得更大的优势。

【合富研究院】政策、库存及金融因素叠加影响下，广州一季度商品住宅供求均处近年低位。流动性收紧对市场的影响日益显著，具备购买资格与资金实力客户愈加成为少有资源。为保证楼盘去化，房企积极转变推货与营销策略，相关资金投入趋于上升。在调控与银根双紧的情况下，市场正继续向“买方市场”靠拢。预计二季度市场货量将继续增加，房企间竞争更为激烈。在整体货量结构上，由于９０㎡以下户型持续消化，当前其库存总量占比已不足２０％，市场对紧凑型产品的需求维持高位，相关产品消化率将继续保持在较高水平。

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